MOROSOS PIERDEN IMPORTANTES DERECHOS EN CONJUNTOS RESIDENCIALES - ADMINISTRACION CONJUNTOS RESIDENCIALES

Tomado de sección vivienda de "El tiempo"

Morosos en conjuntos pierden importantes derechos

Celadores no están obligados a seleccionar la correspondencia. Tampoco pueden hacer uso de servicios comunes.

La Corte Constitucional en su Sentencia T-630 de 1997, expone la permisión que tienen los conjuntos residenciales para realizar todas las acciones necesarias para cobrar a sus habitantes las cuotas a que están obligados para el mantenimiento del edificio.



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Y no solo iniciando un proceso judicial, sino recurriendo a los mecanismos de presión que estén a su alcance para obtener ese pago, siempre y cuando estos no desconozcan los derechos fundamentales de la persona.

La no recepción de documentos y correspondencia privada y la suspensión del citófono, no son proporcionales (hay apartamentos muy alejados de la portería y de los lugares de acceso a la unidad residencial y en ese caso la comunicación a través del citófono se torna en una necesidad vital).

La suspención del servicio de piscina (por ejemplo) y el impedimento a la asistencia de la asamblea de copropietarios, sí son avalados.  

Una lectora pregunta: "¿Qué debe hacer una administradora para cobrar las cuotas de administración (hay gente que lleva más de un año sin pagar)?

"Además -agrega- un propietario tiene en el edificio una microempresa de fabricación de ceras, jabones y elementos de aseo, ¿qué hago?".

Responde Nora Pabón, abogada especialista en propiedad horizontal:
Debe buscar o solicitar los antecedentes con respecto a los requerimientos, cobros y sanciones impuestas a los propietarios morosos e intentar un acuerdo en la forma de pago.

En caso contrario será necesario dar poder a un abogado para que inicie el proceso judicial de cobro. También debe revisar si se han impuesto intereses de mora.

Hay que recordar que de acuerdo con la Ley, y según el reglamento, a las personas que no paguen oportunamente se les podrán suspender los servicios no esenciales, sin incurrir en violación de sus derechos fundamentales.

En cuanto a la segunda duda, el propietario no solo está amenazando la seguridad y los derechos de los demás residentes, sino infringiendo las normas urbanísticas.

Si después de intentar un acercamiento para cambiar su actividad dentro del apartamento no obtiene resultados, se podrán imponer sanciones como la publicación en cartelera y la suspensión de servicios no esenciales.

Sin perjuicio de ello, podrá ir a la alcaldía local para que imponga sanciones urbanísticas por el cambio de uso del inmueble.

Casos particulares
Un propietario comenta que tiene algunos meses en mora y el celador de su edificio no le entrega la correspondencia e incluso, la deposita en una 'caneca' ubicada junto a la portería. Además, no abre la puerta del garaje para que guarde el vehículo.

Respuesta
 
Se insiste que se deben respetar los derechos fundamentales de las personas sancionadas.

No se puede suspender el servicio del citófono, particularmente en ciertos casos ya que estarían amenazando -incluso- el derecho a la vida y a la salud. Sobre dejar de clasificar la correspondencia y llevarla hasta el apartamento, la Corte ha considerado que no se vulnera ningún derecho fundamental porque no se esta impidiendo su recepción.

Acerca de no abrirle el portón al propietario moroso para el ingreso del vehículo sí podría afectar derechos fundamentales, en ciertas circunstancias. La piscina es un bien que se puede restringir en su uso, pero no el ascensor que es considerado esencial.

Sin embargo, se sugiere hacer un acuerdo de pago con la administración, ya que de la contribución de los propietarios depende no solo el mantenimiento y la conservación de los bienes comunes, sino el pago de la vigilancia, del administrador y de los servicios públicos de zonas comunes, entre otros.

Andrés Martínez, abogado especialista en arriendos, responde las dudas más comunes de los lectores:

¿Cuándo hay mora en el pago de una obligación?
 
Cuando una obligación tiene fecha cierta para ser cumplida o pagada por parte del obligado y este hace caso omiso de tal exigencia. En ese caso, la persona se convierte en deudor moroso.

Sin embargo, existe una deficiencia en reglamentos de propiedad horizontal  y en actas de asambleas de conjuntos o edificios, en las cuales no se hacen las siguientes especificaciones que en ocasiones acarrean confusiones a los residentes:  

Fecha cierta de pago de la  obligación.

De la oportunidad de hacer el pago con descuento  si este se encuentra  estipulado.

De la forma expresa como debe hacerse el pago.

De  la descripción detallada ante quien puede hacerse el pago.

Del procedimiento como  notificar la realización del pago a la administración  si se  este se realizó ante entidad Bancaria.

De fecha cierta a partir de  se entiende en mora el responsable del pago.

 ¿A qué se destina el pago de coutas de administración?Las cuotas de administración tienen un fin natural establecido en la ley y los estatutos, cual es el de mantener los bienes comunes y prestar  con eficiencia los servicios comunes, para mantener una calidad de vida soñada o diseñada en el proyecto.

Pero corresponde a la Asamblea de propietarios de Unidades Privadas determinar el monto de las cuotas, su oportunidad de pago, ante quien se hace el pago, etc.

Por tanto la asamblea determina la clase y calidad de mantenimiento a realizar a los bienes comunes, así como el alcance y calidad de la prestación de los servicios comunes y/o comunales; Para ello disponiendo del presupuesto que debe ejecutar el administrador, con la coordinación, asesoría y consultoría  del Consejo de Administración.

¿Cuáles son las sanciones más comunes a deudores morosos? 

No permitir que participen en las asambleas generales.
 
No permitir que participen en Consejos de Administración. 

No permitir el disfrute del uso exclusivo de  bienes comunes. 

El no ingreso a los parqueaderos comunales(lo que es acertado, sugiriendo no confundir parqueaderos de uso exclusivo en bienes comunes, con parqueaderos comunales que es una figura distinta y donde la administración puede reglar el asunto).

El no abrir la puerta del parqueadero al moroso, para que este mismo la abra.

El no clasificar la correspondencia y simplemente dejarla en una caja de carton rotulada deudores morosos , para que cada moroso busque su correspondencia allì.

La suspensión del servicio de gas comunitario, cuando opera esta figura.

¿De dónde nacen los derechos de disfrute de bienes y servicios comunes por parte de los propietarios?
 
Nacen de las leyes y en especial de la ley  que regula este régimen de dominio, así como de los reglamentos  de cada edificio o conjunto.

Por ello es equivocado jurídicamente decir que las cuotas de administración generan derechos a los propietarios, ya que  su finalidad natural  como cuotas de administración no es crear derechos o discriminar derechos, sino cubrir el mantenimiento de los bienes comunes y la prestación eficiente de los servicios comunes y/o comunales.

¿Qué hacer cuando hay deudas en mora?
 
Cobrar, tan pronto entra un propietario o tenedor a cualquier titulo  de una unidad privada en mora, no queda otra solución legal que cobrar.

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Sanciones a morosos

La administración de un conjunto no le puede suspender el recibo de correspondencia, ni los servicios de citófono y portería (abrir la puerta) ya que se estarían violando los derechos fundamentales e, incluso, se puede poner en riesgo su vida.

El caso

Por deber varias cuotas de administración, a José del Carmen Pinto, habitante de la Unidad Residencial Villa del Sol, de Cali, el administrador del edificio le selló los casilleros en donde se guardaba su correspondencia, colocó su nombre en una lista de morosos que fijó en la entrada del edificio y le suspendió el derecho a usar la piscina y el citófono. Ni siquiera cuando su madre tuvo que solicitar una ambulancia, los celadores del edificio anunciaron la llegada.

La decisión

De acuerdo con la Corte Constitucional, los conjuntos residenciales pueden realizar todas las acciones necesarias para cobrar a sus habitantes las cuotas a que están obligados para el mantenimiento del edificio.
Y no solo iniciando un proceso judicial, sino recurriendo a los mecanismos de presión que estén a su alcance para obtener ese pago, siempre y cuando estos no desconozcan los derechos fundamentales de la persona.
Con estos argumentos, la Corte avaló que a Pinto se le suspendiera el derecho a usar la piscina, se le incluyera en una lista de morosos y se le impidiera asistir a la asamblea de copropietarios, pero no que se le negara la posibilidad de comunicarse por citófono o recibir correspondencia, pues esto podía llegar a amenazar su derecho a vida.

En palabras de la Corte

"La suspensión de servicios es adecuada y necesaria para obtener el fin perseguido (cobrar las cuotas de administración), pues resulta razonable y legítimo que los particulares busquen mecanismos no judiciales de solución de conflictos que no limiten arbitrariamente derechos ajenos.
"Sin embargo, esta Sala considera que algunas de las medidas adoptadas por la junta administradora del conjunto Villa del Sol, tales como la no recepción de documentos y correspondencia privada y la suspensión del citófono, no son proporcionales. En ocasiones la suspensión del servicio de citófono toca con derechos inalienables de la persona, tales como la vida y el derecho a recibir acciones solidarias de vecinos y amigos, pues los apartamentos se encuentran tan alejados de la portería y de los lugares de acceso a la unidad residencial que la comunicación a través del citófono se torna en una necesidad vital". (Sentencia T-630 de 1997, Corte Constitucional. Ponente: Alejandro Martínez Caballero).

Si algo así le ocurre

Los conjuntos residenciales pueden presionar a sus habitantes para que paguen las cuotas atrasadas de administración, suspendiéndoles algunos de los servicios que ofrecen, siempre y cuando no vulneren sus derechos fundamentales. Si lo hacen, es posible presentar acción de tutela en defensa de los derechos a la vida (Artículo 11 de la Constitución), a la dignidad (Artículo 12) y la vivienda digna (Artículo 51).

Fuente: M2
 

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